Аналитика.
Просмотров всего: 11422; сегодня: 3.
Объем средств на счетах эскроу в I квартале превысил 3,7 трлн рублей
В I квартале 2022 года объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил более 3,7 трлн рублей. Рекордный объем привлеченных за квартал средств говорит о сохранении высоких темпов продаж жилья.
Портфель кредитов застройщикам по итогам квартала вырос до 3,1 трлн рублей. Проектное финансирование застройщиков — один из главных драйверов кредитования, на него пришлось 43% квартального роста корпоративного портфеля.
О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2022 года.
В марте действующие проекты получали финансирование, но новые сделки сократились.
Ввод многоквартирного жилья в эксплуатацию составил значительные 11 млн м2 (+37% к 1 кв. 2021г.), а запуск новых проектов – порядка 8,9 млн м2, что также выше 1 кв. 2021г. (+32%).
В итоге общий портфель строительства многоквартирных домов остался на уровне 4 кв. 2021г. – 96 млн м2. При этом объем проектов со счетами эскроу вырос на 4% (доля – до 81%), а «старой схемы» – сократился на 20% (до 16%).
Новые выдачи кредитных средств в 1 кв. 2022г. и 4 кв. 2021г. были сопоставимы (около 0,8 трлн руб.) – банки обеспечивают бесперебойное финансирование строительства. По открытым лимитам утилизация составляет ~40%.
Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос до 3,1 трлн руб. (+18%), обеспечив 43% прироста всего корпоративного портфеля (473 из 1 087 млрд руб.). В марте же ПФ было практически единственным растущим сегментом корпоративного кредитования (+198 млрд руб.), которое в целом сократилось на 0,3% (-171 млрд руб.).
Кредитные лимиты достигли 7,9 трлн руб., показав значительно больший рост, чем в 4 кв. 2021г. – 1,34 трлн руб., или 20% (0,93 трлн руб.).
Однако в марте рост лимитов замедлился ввиду более консервативных подходов застройщиков и банков на фоне существенного ухудшения условий и возросшей неопределенности. Смягчению ситуации могут способствовать меры господдержки отрасли (субсидирование ставок по ипотеке и кредитам застройщикам, мораторий на санкции к застройщикам и др.).
Качество проектных кредитов, по оценкам банков, существенно не изменилось, оставаясь на высоком уровне. Потенциально проблемные кредиты единичны, объем кредитов IV–V категорий качества не превышает 0,1% проектного портфеля. Сохранению оценки качества портфеля способствуют и регуляторные послабления. Однако в дальнейшем риски могут проявиться, если произойдет продолжительное снижение спроса.
Высокие продажи жилья позволили держать низкими кредитные ставки для застройщиков.
Рекордный с начала реформы объем привлечения средств на счета эскроу (~1,0 трлн руб. в 1 кв. 2021г., в том числе 415 млрд руб. в марте) свидетельствует о высоких темпах продаж жилья.
Объем раскрытия счетов эскроу по завершенным объектам в 1 кв. 2022г. был значительный – 91 тыс. счетов на 380 млрд руб., но все же ниже 4 кв. 2021г. – 125 тыс. счетов на 492 млрд руб.
В результате накопления на эскроу выросли на 604 млрд руб. (+19%) выше 4 кв. 2021г. (410 млрд руб.), а объем средств, депонированных на счетах эскроу, превысил 3,7 трлн руб. (более 98% – средства населения), что с запасом покрывает портфель кредитов застройщикам.
Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу с учетом опережающего роста привлечения средств остается высоким (01.04.2022 – 113%, 01.01.2022 – 110%), но по проектам и банкам неравномерно. При этом 57% задолженности (на 01.01.2022 – 55%) покрыто более чем на 100%.
Несмотря на значительный рост ставок в корпоративном кредитовании (c 7,1 до 11%), средневзвешенная ставка по ПФ выросла в 1 кв. 2022г. лишь на 0,44 п.п., до 4,03%. Ее зависимость от ключевой ставки Банка России существенно меньше за счет фондирования средствами на счетах эскроу.
Рост ставки заметен в основном по новым кредитам, где размер депонированных средств пока незначительный. Так, доля кредитов со ставкой более 12% за квартал выросла с 6 до 11%, на них приходится 6% проектного портфеля. Однако ставка будет снижаться как по мере поступления средств на счета эскроу, так и по мере снижения ключевой ставки.
По ~30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу (более 100%) средневзвешенная ставка – ниже 1%, а еще по 28% ставка не превышает 3,8%.
Отрасль остается подверженной рискам снижения спроса, роста стоимости строительства, реализации проблем с логистикой и в значительной степени находится в зависимости от объемов предоставляемой поддержки от государства.
Основные показатели проектного финансирования строительства жилья.
| Показатель | 1 кв. 2022г. | 4 кв. 2021г. | 1 кв. 2022г./ 4 кв. 2021г. | 1 кв. 2022г./ 4 кв. 2021г. | 4 кв. 2021г./ 3 кв. 2021г. | 4 кв. 2021г./ 3 кв. 2021г. | 1 кв. 2022г./ 1 кв. 2021г. | 1 кв. 2022г./ 1 кв. 2021г. |
| | | | абс. | отн. | абс. | отн. | абс. | отн. |
| 1. Портфель долевого строительства (ЕИСЖС), млн м2 | 95,5 | 96,4 | -0,9 | -1% | -2,6 | -3% | 3,6 | 4% |
| с использованием счетов эскроу (ПФ) | 77,1 | 74,0 | 3,1 | 4% | 3,4 | 5% | 24,3 | 46% |
| по старым правилам | 15,0 | 18,9 | -3,9 | -20% | -5,5 | -22% | -19,0 | -56% |
| без привлечения средств дольщиков | 3,4 | 3,5 | -0,1 | -3% | -0,5 | -14% | -1,8 | -34% |
| 2. Застройщики со счетами эскроу или кредитами, ед. | 2 938 | 2 812 | 126 | 4% | 191 | 7% | 956 | 48% |
| 3. Банки –участники ПФ (далее – КО), ед. | 93 | 91 | 2 | - | 2 | - | -1 | - |
| кредитуют застройщиков | 29 | 29 | 0 | - | 1 | - | 3 | - |
| имеют счета эскроу или заявки на кредитование | 9 | 6 | 3 | - | -1 | - | 4 | - |
| неактивны в работе с застройщиками | 55 | 56 | -1 | - | 2 | - | -8 | - |
| 4. Заявки, поступившие в банки (за квартал), ед. | 655 | 1 143 | -488 | -43% | 18 | 2% | -159 | -20% |
| одобрены | 518 | 744 | -226 | -30% | 33 | 5% | 98 | 23% |
| отклонены банками | 173 | 63 | 110 | 175% | -55 | -47% | 72 | 71% |
| отозваны застройщиками | 97 | 88 | 9 | 10% | -21 | -19% | 27 | 39% |
| на рассмотрении | -133 | 248 | -381 | -154% | 61 | 33% | -356 | -160% |
| 5. Площадь проектов c кредитными договорами, млн м2 | 86,2 | 77,1 | 9,1 | 12% | 4,8 | 7% | 34,7 | 67% |
| г. Москва | 18,1 | 16,0 | 2,1 | 13% | 0,3 | 2% | 5,4 | 42% |
| Московская область | 10,7 | 10,3 | 0,4 | 4% | 0,6 | 6% | 4,1 | 62% |
| г. Санкт-Петербург | 6,0 | 5,8 | 0,2 | 3% | 0,4 | 7% | 3,1 | 106% |
| прочие | 51,4 | 44,9 | 6,5 | 14% | 3,5 | 8% | 22,1 | 75% |
| 6. Действующие кредитные договоры, ед. | 5 331 | 5 129 | 202 | 4% | 676 | 15% | 2439 | 84% |
| с лимитом <300 млн руб. | 1 711 | 1 772 | -61 | -3% | 282 | 19% | 693 | 68% |
| с лимитом 300 млн – 1 млрд руб. | 1 924 | 1 833 | 91 | 5% | 191 | 12% | 875 | 83% |
| с лимитом > 1 млрд руб. | 1 696 | 1 524 | 172 | 11% | 203 | 15% | 871 | 106% |
| в т. ч. кредитные договоры с задолженностью | 3 995 | 3 682 | 313 | 9% | 363 | 11% | 1902 | 91% |
| 7. Размер кредитных лимитов, млрд руб. | 7 924 | 6 582 | 1 342 | 20% | 934 | 17% | 4 507 | 132% |
| 8. Задолженность (выбранный объем лимитов), млрд руб. | 3 052 | 2 579 | 473 | 18% | 347 | 16% | 1752 | 135% |
| в т. ч. просроченная | 0,10 | 1,13 | -1,03 | - | 1,01 | - | 0,09 | - |
| средний уровень резервирования по всем КО, % | 2,86 | 2,81 | 0,05 | - | 0,06 | - | -0,45 | - |
| покрытие задолженности средствами на эскроу, % | 113,3 | 109,6 | 3,65 | - | -2,82 | - | 112,13 | - |
| 9. Процентная ставка по кредитным договорам, % | 4,03 | 3,59 | 0,44 | - | 0,27 | - | 1,01 | - |
| 10. Открытые счета эскроу, тыс. ед. | 735 | 650 | 85 | 13% | 72 | 13% | 350 | 91% |
| 11. Средства на открытых счетах эскроу, млрд руб. | 3 702 | 3 098 | 604 | 19% | 410 | 15% | 2088 | 129% |
| физические лица | 3 633 | 3 030 | 603 | 20% | 402 | 15% | 2058 | 131% |
| юридические лица | 70 | 68 | 2 | 2% | 8 | 13% | 30 | 75% |
| 12. Открыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед. | 185 | 187 | -3 | -1% | 53 | 40% | 62 | 50% |
| привлечено средств на счета эскроу, млрд руб. | 985 | 902 | 83 | 9% | 189 | 27% | 442 | 81% |
| 13. Раскрыто счетов эскроу (за квартал), тыс. ед. | 91 | 125 | -34 | -27% | 63 | 103% | 48 | 111% |
| перечислено со счетов эскроу, млрд руб. | 380 | 492 | -112 | -23% | 266 | 118% | 258 | 212% |
Материал подготовлен Департаментом банковского регулирования и аналитики.
© Центральный банк Российской Федерации, 2022.
Ньюсмейкер: — 12046 публикаций
Интересно:
